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全澳住房审批量骤降，政府120万套建房目标再受考验
澳洲住房供应的压力还没有缓解，新的审批数据又给市场泼了一盆冷水。澳洲统计局最新数据显示，7月全澳住宅审批量环比下降3.6%，降至17,687套。独立屋审批跌幅更大，私营部门独立屋审批量下跌4.2%，成为主要拖累。
在昆州，下降更明显。7月共有约4200套住宅获批，较6月减少13.9%；其中私营部门独立屋审批量下降5.5%。住宅建筑价值也下跌4.9%，降至112.6亿澳元。
ABS建筑统计主管Daniel Rossi表示，7月下降出现在6月审批量创下5年高位之后。换言之，单月下滑并不代表趋势完全逆转，但在住房目标已经吃紧的背景下，任何回落都会被市场放大。
联邦住房部长Clare O’Neil办公室强调，审批量仍高于去年同期，并称建筑审批量已连续三年增长，最新数据较去年同期增加9%。政府方面认为，月度数据出现短期波动并不意外，尤其是在全球冲突和经济不确定性影响下。
住房行业组织则没有这么乐观。澳洲要在2024年7月至2029年6月期间新建120万套住房，平均每年需要约24万套。Institute of Public Affairs高级研究员Kevin You表示，目前澳洲已经比目标进度少了近8.9万套住房，至今没有一个月达到最低月度目标。
住房行业协会HIA高级经济学家Tom Devitt表示，今年年初建筑活动原本有所改善，但高利率、全球冲突、燃油成本上涨，以及负扣税和资本利得税改革的不确定性，正在影响市场信心和项目可行性。他认为，对现房投资者加税会在短期内压低房价，进一步挤压新房供应。
Master Builders Australia首席执行官Denita Wawn也批评称，政府一边说要增加住房，一边推出让建筑业更难运转的政策。她表示，小型建筑企业已经感受到更多经营压力，如果独立屋和高密度住房审批都走弱，住房目标很难实现。
建筑业目前面对的是多重压力。建筑材料和人工成本仍高，融资成本上升，开发商预售更难，买家又因利率和税改选择观望。即使审批数量回升，从获批到真正完工也需要时间。澳洲住房危机的瓶颈，已经从“批不批”延伸到“建不建得起、建不建得完”。
这意味着，7月数据本身只是一个月的波动，但它暴露的问题更深：如果审批、融资、施工和买家需求无法同时恢复，政府的120万套住房目标会越来越依赖后几年追赶，而建筑业未必有足够产能完成这种追赶。
02
澳洲房贷拖欠率上升！这些区首当其冲，有人为了还贷卖房
澳洲房贷压力正在从账单上走进现实生活。利率上升、生活成本高企、房价回落叠在一起，一些家庭已经不只是少下馆子、少点外卖，而是开始认真考虑卖房、换小房，甚至和父母重新合资买房。
最新数据显示，悉尼和墨尔本外围城区成为房贷拖欠压力最明显的地区。S&P Global Ratings统计显示，墨尔本外东南区Pakenham在6月录得全国最高房贷拖欠率，2.88%的贷款逾期30天或以上。悉尼西区Constitution Hill紧随其后，拖欠率为2.42%；墨尔本Point Cook为2.4%，悉尼西北Baulkham Hills为2.26%，墨尔本西区Brookfield为2.04%。
相比之下，全澳6月整体房贷拖欠率为0.85%，从全国水平看仍不算高。澳联储也曾指出，许多借款人的还款进度仍领先于疫情前水平。但在高负债、收入增长有限、储蓄缓冲较薄的家庭中，压力已经先一步显现。
S&P Global Ratings结构性融资部门主管Erin Kitson表示，外围城区拖欠率正在稳步上升。这些地区的买家往往是在房价相对可负担时入市，但也更容易背上较高比例贷款。若房价下跌、再融资难度上升，部分家庭会发现自己几乎没有回旋空间。
Cotality数据显示，全澳房价8月下跌0.9%，较3月高点低3.6%。对在市场高位入场的买家来说，房产价值缩水会削弱再融资能力，也让出售房屋变得更难。一旦贷款余额接近甚至超过房产价值，家庭就很难靠卖房快速摆脱压力。
在Pakenham当地，MJ Financial Chiefs董事兼房贷经纪Michael Wallace表示，不少家庭已经明显收紧开支，外出娱乐、高档晚餐和外卖都被削减。他形容，一些人只是勉强维持账面平衡。
他说，有人把卖掉现有住房、换购更小房子当作备用方案；也有人考虑搬到更远、更便宜的区域。过去6个月，他还看到更多家庭选择和父母合资买房，父母卖掉原来的住房后，与子女一起承担新的房贷。
在悉尼Hills District，包括Baulkham Hills一带，Loan Market Elevate总经理Michael Chadwick表示，客户对持续增加的还款额、电费账单和生活成本感到沮丧。部分借款人要求把贷款期限从25年延长到27年、28年甚至30年，以降低每月还款额。
延长期限可以让月供降下来，但长期来看，总利息支出会增加。Chadwick表示，他们并不希望客户走到这一步，但这正是许多家庭现在提出的要求。另一些人则考虑锁定利率，希望至少获得更稳定的还款预期。
墨尔本西区MoneyQuest Point Cook房贷经纪PJ Singh也观察到类似情况。一些家庭已经从Coles、Woolworths转向Aldi，尽量压低食品杂货成本。他还提到，相比利率本身，一些IT行业借款人更担心失业，尤其是在人工智能推动企业裁员的背景下。
市场接下来会看澳联储9月底的利率决定。NAB预计届时可能再度加息，CBA和ANZ则预计9月维持利率不变，但11月仍有加息风险。Kitson认为，如果利率继续上升，拖欠人数可能增加，但在失业率仍较低的情况下，不太可能突然出现大规模违约潮。
对很多家庭来说，现在最难受的地方在于，他们还没有真正违约，却已经不得不提前做最坏打算：压缩消费、延长贷款、寻找再融资，或者把“卖房”从遥远选项放到桌面上。
03
高利率供应增投资者退场 墨尔本房价五年下跌1.6%
如今在墨尔本买房比五年前更便宜，高利率和外围郊区大量新建住宅正在拉低房价。
2021年以来，市场受利率上调、土地税与投资者税收政策调整、全球经济不确定性多重逆风影响，叠加维州远超其他州的住宅建设量，房价下行压力进一步加大，Cotality数据显示，墨尔本住宅中位价7月再次下跌后为797354元，较五年前低1.6%。
Cotality研究主管伯格表示，墨尔本市场疲软的根源可追溯至漫长封城时期。封城最严重阶段出现人口迁出墨尔本的现象，在2021年至2022年期间，由于人们寻求更大的居住空间，澳洲墨尔本以外的房价经历了「相当惊人的成长」。这直接影响墨市房产需求，一定程度上抑制了房价上涨空间。
2022年3月，墨尔本住宅中位价曾达到843355元的历史峰值，随后因维州建房量领跑全国持续回落。
伯格说，2020年初至2025年底，全国约三分之一的建设活动集中在维州，完工住宅中62%为独栋房屋，38%为雅柏文。但当前维州建房速度已低于2023年住房声明发布前的水平，其未来十年交付80万套住宅的承诺存疑。
KPMG城市经济学家朗斯利表示，和受地理限制的悉尼不同，墨尔本可向外扩展郊区，建设更多可负担住房。墨尔本新开发用地市场运作更顺畅，新建住宅为市场设定了价格基准，这一点在悉尼要难得多。
ABS数据显示，2020年6月至2025年6月，墨尔本批准24.5万套住宅，人口增长56.7万人；悉尼同期批准18.3万套住宅，人口增长45.5万人。
不过朗斯利谁，向外扩的模式并非长久之计，外围区域基础设施仍在追赶，而维州活动中心规划能为中密度小户型开发提供确定性。
Quantify Strategic Insights数据与洞察主管齐戈马尼斯表示，经济和政策环境进一步加剧市场疲软。维州上调投资者土地税、出台租赁保护法规，叠加当地经济表现偏弱，劝退不少投资者，今年三次加息对墨尔本、悉尼冲击更大，布里斯本、阿德雷德和柏斯未经历疫情前后的价格上涨，市场反而保持上行，这本质是周期时间差问题。高利率叠加失业率上升，墨尔本市场预计将在一段时间内保持疲软状态。
04
澳洲48小时盖起15层高楼，预制建筑被推到聚光灯下
澳洲建筑业常被批评效率低、成本高、工期长，但黄金海岸一个项目最近让不少人重新看到了另一种可能：一栋15层公寓楼的核心结构，只用了48小时就完成安装。
这座位于黄金海岸Broadbeach的精品豪宅公寓项目名为Enclave，由布里斯班开发商Graya打造。项目坐落在Old Burleigh Rd，采用预制混凝土模块施工。简单说，大量结构并不是在工地从零浇筑，而是在工厂提前制作，再运到现场吊装。
整个吊装过程安排得像一次高强度城市工程行动。凌晨3点，警车护送大型车辆进场，道路滚动封闭，大型吊车就位。随后，15个重达68吨的预制混凝土模块从昆州Ipswich运到现场，再逐一吊到高空，安装到指定位置。
这些模块组成了项目的核心结构。48小时内，施工团队把它们像拼装大型积木一样叠放起来，让一栋15层建筑的主体轮廓迅速出现在黄金海岸天际线中。对一个高层住宅项目来说，这样的速度并不常见。
Graya施工总监Dan Goodbun表示，这是公司目前完成过最具挑战性的工程之一。要在两天内完成15层核心结构安装，背后需要提前规划运输路线、封路时间、吊车作业窗口、模块编号和安装顺序。任何一个环节出错，都可能拖慢整个工程。
他说，这次吊装是项目的重要里程碑，也意味着工程可以进入下一阶段。按照计划，接下来楼层板大约每10天推进一层。开发商表示，预制方式让现场结构施工所需人工减少约20%，整体工期预计可缩短两个月。
在澳洲住房短缺、建筑成本上涨、劳动力紧张的背景下，预制建筑正在获得更多关注。工厂预制可以减少现场施工时间，也能在一定程度上提高质量控制，降低天气、工地协调和人工不足带来的延误风险。
昆州正在押注这类建筑方式。黄金海岸北部Yatala一个大型模块化建筑工厂已经动工，由Frasers Property Industrial为Modscape + Modbotics建设，占地约5万平方米，预计2027年中投产。建成后，该工厂每年可生产约2000个模块化建筑单元。
Modscape的Jan Gyrn表示，该项目将推动昆州建筑工业化，让建筑以更快速度、更高确定性和更大规模交付。对长期受工期和成本困扰的澳洲住宅建设来说，这正是政策和行业都希望看到的方向。
预制建筑并不只出现在昆州。墨尔本北部Craigieburn此前也有联排别墅项目采用预制模块，大部分结构在海外工厂完成，再运到现场组装，工期据称可缩短约10个月。
今年6月，联邦政府宣布投入3930万澳元试点推广模块化建筑和预制化建房组件。联邦住房部长Clare O’Neil表示，澳洲若想加快住房建设，不能每次都从头开始设计和施工，部分流程需要标准化。
不过，预制建筑并不是万能答案。它仍需要成熟供应链、运输条件、规划审批配合和足够订单规模。Enclave项目的意义在于，它让市场看见了预制技术在高层住宅中的实际速度。澳洲要实现120万套住房目标，类似技术可能会从“新鲜案例”变成更常见的建设方式。
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